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Ley 12981 Encargados de casas de renta y propiedad horizontal

Ley de Encargados de casas de renta y propiedad horizontal Nº 12.981

Alcance de ley

Art. 1.- Los empleados y obreros ocupados por cualquier persona o empresa, en edificios destinados a producir renta, cualquiera fuere el carácter jurídico del empleador, quedan comprendidos en las disposiciones de la presente ley.También declarase comprendido al personal que desempeña iguales tareas en las fincas sometidas a un régimen de propiedad conforme a las disposiciones de la ley 13512 (propiedad horizontal) (Art. 1: último párrafo, texto incorporado por Ley 14095, art. 1, B.O. 29/10/51).
Definición
Art. 2.- Toda persona que trabaja en un inmueble desempeñando en forma habitual y exclusiva por cuenta del propietario y usufructuario, las tareas de cuidado, vigilancia y demás servicios accesorios del mismo, cualquiera fuera la forma de su retribución, será considerado a los efectos de esta ley encargado de casa de renta.Los ayudantes de encargados de casas de renta, ascensoristas y peones que presten servicios en forma permanente quedan asimilados a los encargados a los fines de esta ley.Aquellas personas que poseyendo libreta otorgada a su nombre, no trabajen exclusivamente para un empleador en inmuebles que reditúen más de $ 1000 mensuales, serán considerados asimismo encargados de casa de renta, cuando sean complementados en sus tareas por familiares que habiten en la misma.(Art. 2: tercer apartado, texto incorporado por Ley 13263, art. 1, B.O. 29/09/48).
Beneficios
Art. 3.- El personal comprendido en esta ley gozara de los siguientes beneficios:a) Un descanso no inferior a doce (12) horas consecutivas entre el cese de una jornada y el comienzo de la siguiente, el que será acordado en las horas convenidas por las partes, teniendo en cuenta la naturaleza del inmueble, su ubicación y modalidades de la prestación del servicio.Cuando el cese de la jornada fuera anterior a la hora 21, el descanso será sin perjuicio de la atención de los servicios centrales, los que deberán ser adecuadamente prestados en la extensión fijada por el empleador.El descanso nocturno sólo podrá ser interrumpido en casos de urgencias;b) Un descanso intermedio de cuatro (4) horas corridas para aquellos trabajadores que realicen tareas en horas de la mañana y de la tarde, cuyo comienzo será fijado por el empleador;c) Un descanso semanal de treinta y cinco (35) horas desde la hora 13 del día sábado hasta la hora 24 del domingo sin disminución de las retribuciones;d) Un período mínimo y continuado de
descanso anual remunerado por los siguientes plazos;-doce (12) días hábiles cuando la antigüaut;edad en el empleo no exceda de cinco (5) años;-veinte (20) días hábiles cuando la antigüaut;edad sea mayor de cinco (5) años y no exceda de diez (10);- veinticuatro (24) días hábiles cuando la antigüaut;edad sea mayor de diez (10) años y no exceda de veinte (20);- veintiocho (28) días hábiles cuando la antigüaut;edad exceda de veinte (20) años.Cuando el período vacacional fuera de veinte (20) días o más, el trabajador podrá solicitar el fraccionamiento del mismo en dos (2) lapsos.El empleador deberá otorgar las vacaciones de cada año dentro del período comprendido entre el 1. De octubre y el 30 de abril; del año siguiente. En caso de fraccionamiento uno de los lapsos podrá otorgarse fuera del plazo previsto precedentemente, a solicitud del trabajador. Queda reservado el empleador fijar la fecha de iniciación de las vacaciones, la que deberá ser comunicada al trabajador con una anticipación no menor de treinta (30) días. Será de aplicación supletoria en cuanto no se oponga a las disposiciones anteriores lo establecido en el título V del régimen de contrato de trabajo, aprobado por ley número 20744 (contrato de trabajo).Durante el descanso semanal y en el período de vacaciones, las funciones de encargado y del personal asimilado podrán ser desempeñadas por un suplente, cuya retribución estará a cargo del empleador. Queda prohibido el desempeñó de la suplencia por la esposa e hijos del titular o por otra persona comprendida en los beneficios de esta ley, que desempeñe funciones permanentes aun cuando fuera en otro inmueble y con otro empleador;e) Indemnizaciones en caso de accidentes de acuerdo con las leyes que rigen la materia.(Texto según Ley 21239, art. 1, B.O. 02/01/76).
Obligaciones
Art. 4.- Será obligación de los empleados y obreros respetar al empleador, obedecer sus órdenes, cuidar las cosas confiadas a su custodia, efectuar sus tareas con diligencia y honestidad, avisarle de todo impedimento para realizarlas, siendo responsable de todo daño que causare por dolo o culpa grave.En caso de enfermedad deberá permitir la verificación médica dispuesta por el empleador. Dará aviso al mismo con 30 días de anticipación, cuando decida rescindir al contrato.
Causas de cesantía
Art. 5.- Las únicas causas de cesantía del personal son las siguientes:a) Condena judicial por delitos de acción pública y por delitos de acción privada contra el empleador o sus inquilinos, salvo los sometidos con motivo de actividad gremial.Cuando hubiere auto de presión preventiva por delito cometido en la propiedad, el empleador tendrá derecho a suspender al empleado u obrero. Si recayese absolución o sobreseimiento se le repondrá en el cargo. En éste último caso, si el proceso hubiere sido hubiere sido promovido por denuncia o querella del empleador, el empleado u obrero tendrá derecho a la remuneración que dejó de percibir;b) Abandono del servicio; insistencias o desobediencias reiteradas o injustificadas de sus deberes y a las órdenes que reciba en el desempeñó de sus tareas. A los efectos de la reiteración solamente se tomaran en cuenta los hechos ocurridos en los últimos seis (6) meses;c) Enfermedad contagiosa crónica que constituya un peligro para los inquilinos de la casa, previo pago de las
indemnizaciones correspondientes de acuerdo a lo establecido en el art. 10;d) Daños causados en los intereses del principal por dolo o culpa grave del empleado o incumplimiento reiterado de las demás obligaciones establecidas en el art. 4. De esta ley.Será nula y sin ningún valor la renuncia al trabajo del empleado u obrero que no fuere formulada personalmente por este ante la autoridad de aplicación.
Estabilidad
Art. 6.- Los empleados y obreros de casas de renta tienen derecho a la estabilidad en el empleo, siempre que tengan una antigüaut;edad mayor de 60 días en el mismo.En el caso de fallecimiento del propietario, o venta del edificio, quedaran a cargo de los herederos, o del comprador en su caso, las obligaciones del titular.Si el empleador demoliese la propiedad o le fuere expropiada, lo mismo que si prescindiese de los servicios del empleado u obrero, sin las causas determinadas en el art. 5, deberá abonar en concepto de indemnización, lo siguiente:tres (3) meses de sueldo en concepto de preaviso, en las condiciones determinadas en la ley 11729, el que deberá comunicarse por telegrama colacionado; un mes de sueldo por cada año o fracción de antigüaut;edad en el empleo.
Remuneraciones (*)
(*) El Instituto Nacional de las remuneraciones que ordenaba crear la ley 12921 fue sustituido por el Consejo Nacional de salario vital mínimo y móvil creado por ley 16459.Las remuneraciones originales del art. 7. Fueron modificadas por convenios posteriores. Hasta el 31 de marzo de 1972 es la vigencia de la convención colectiva de trabajo (. 123/71 celebrada entre la federación Argentina de trabajadores de edificios de renta y horizontal, con domicilio en Sarmiento 2026 Cap. Fed., Y la cámara Argentina de la propiedad horizontal (Perú 590, 10. Piso Cap. Fed.). Con ámbito de aplicación en todo el país.
Art. 7.- El sueldo del personal será fijado por el Instituto Nacional de las remuneraciones, creado por la ley 12921. Mientras no fueren establecidas las retribuciones por el Instituto referido, fíjase los siguientes sueldos mínimos:a) Renta mensual de la finca de $ 1001 a $ 1250 m/n:edificios con servicios centrales………………. $ 240 edificios sin servicios centrales………………. $ 225 si excede de $ 1250 y hasta $ 1500 m/n.:Edificios con servicios centrales………………..$ 250 edificios con servicios centrales………………. $ 235 si fuere superior a $ 1500 m/n.:Edificios con servicios centrales………………..$ 300 edificios sin servicios centrales………………..$ 285 b) Serenos, peones de limpieza y ascensoristas……. $ 300 c) Suplentes; $ 15 diarios, $ 350 mensuales. Estos trabajadores, cuando se dediquen exclusivamente a realizar suplencias, tendrán derecho a todos los beneficios que acuerda esta ley. Cuando realicen sus tareas por cuenta de varios empleadores, los
derechos que les correspondan serán satisfechos en forma proporcional; a cada uno de ellos;d) En los edificios cuya renta fuere inferior a $1000 mensuales, el empleador podrá optar por un cuidador cuya remuneración será la siguiente:casa cuya renta no exceda de $ 500:con servicios centrales…………………………$60 sin servicios centrales…………………………$60 cuando la renta sea mayor de $ 500 y no exceda de $1000:con servicios centrales…………………………$120 sin servicios centrales…………………………$100 si en el edificio cuya renta no fuere mayor de $ 1000 hubiere un encargado que se desempeñarse en forma exclusiva para el empleador, el trabajador tendrá derecho al suelo mínimo que establece la escala de salarios del inciso a), no pudiendo en ningún caso modificarse en perjuicio del empleado u obrero la relación de trabajo ni las condiciones existentes a la sanción de esta ley, cuando les fueren más beneficiosas. Se entiende por servicios, centrales a las
instalaciones productoras de calefacción, agua caliente, refrigeración, incineradores de residuos y otros no enumerados en esta ley, sea su funcionamiento o control atendido directamente por el personal, o automático.En las casas cuya renta exceda de $ 4000 mensuales deberá colaborar en las funciones del encargado, uno o mas ayudantes, proporción que determinara la Comisión paritaria, creada por el art. 19 de esta ley, atendiendo a las características del inmueble.No podrán disminuirse por ningún concepto las remuneraciones que perciban los empleados y obreros a la fecha de la sanción de esta ley, cuando ellas fueren superiores a las fijadas en la misma.Las retribuciones establecidas tendrán un plazo de vigencia de un año, vencido el cual la Comisión paritaria instituida por el art. 19, procederá a su revisación. Las retribuciones que fije la Comisión paritaria tendrán fuerza obligatoria para empleados y empleadores.En los supuestos a que hace referencia el último párrafo del art. 1. (Texto según Ley 13263,
art. 2, B.O. 29/09/48). Para las fincas que no produjeran renta actual, los organismos técnicos de la administración nacional determinaran su posible renta, al solo efecto de fijar las remuneraciones del personal comprendido en las disposiciones de esta ley.(Art. 7: último apartado, texto incorporado por Ley 14095, art. 2, B.O. 29/10/51).
Art. 8.- El encargado de casas de renta o personal asimilado tendrá derecho a un aumento de su sueldo cada tres (3) años de $ 20 mensuales, el que se aplicara tomando en consideración la fecha en que el empleado comenzó a prestar servicios y hasta un máximo de cinco (5) trienios.(Texto según Ley 13263, art. 2, B.O. 29/09/48).
Accidentes o enfermedad
Art. 9.- En caso de accidente o enfermedad inculpable que le impida el empleado u obrero cumplir con sus obligaciones, tendrá derecho a que se le abone la retribución integra hasta tres (3) meses, a partir de la interrupción de sus tareas, si tiene una antigüedad;edad en el servicio menor de cinco (5) años, y hasta seis (6) meses, si la antigüedad;edad es mayor, durante los cuales podrá seguir ocupando las habitaciones que le tuvieran asignadas, salvo que padecieren de enfermedad infecto-contagiosa, en cuyo caso percibirán el equivalente en dinero o podrán ser alojados en otros sitios a cargo del empleador.Mientras dure la imposibilidad del empleado u obrero titular, sus tareas serán desempeñadas por un suplente remunerado por el empleador, quien hará constar, en forma fehaciente, esta circunstancia por ante la autoridad de aplicación. Cumplido este requisito, la antigüedad;edad de los suplentes no será computable a los efectos de indemnización alguna mientras el titular esté dentro de los términos para
percibir sus salarios por enfermedad y conservación del empleo.Si el titular no retomase sus funciones dentro del término de un (1) año, después de transcurridos los plazos de tres (3) a seis (6) meses, según fuere su antigüedad;edad, términos durante los cuales el empleador tiene obligación de conservarle el empleo, el suplente será confirmado como efectivo, con los derechos y obligaciones de tal, computándosele su antigüedad;edad desde el ingresó al mismo.La indemnización por accidentes o enfermedad que establece el primer apartado de este artículo no regirá para los casos previstos de la ley de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales, cuando por esta última corresponda el empleado una indemnización mayor.
Indemnizaciones
Art. 10- La indemnización que corresponda al personal no estará sujeta a moratoria ni a embargo, ni a descuento de ninguna naturaleza. Estas indemnizaciones gozaran del privilegio establecido en el art. 129 de la ley de quiebras. (*)(*) La ley de quiebras (ley (. 11719) cuyo art. 129 menciona el art. 10 ha sido sustituida por la ley n. 19551 de concursos (art. 265).
Fallecimiento
Art. 11- En caso de muerte del empleado, el cónyuge, los descendientes y ascendientes en el orden y proporción que establece el código civil, tendrán derecho a la indemnización por antigüaut;edad en el servicio, análoga a la prevista en el artículo 157, inciso 8 del código de comercio, limitándose para los descendientes a los menores de 22 años, y sin termino de edad cuando estén incapacitados para el trabajo. A falta de éstos parientes, serán beneficiarios de la indemnización los hermanos, si al fallecer el empleado Vivían bajo su amparo y dentro de los límites fijados para los descendientes.
Art. 12- Se deducirá del monto de la indemnización lo que el o los beneficiarios reciban de cajas o sociedades de seguro por actos o contrato de previsión realizados por el principal.
Obligaciones del empleador
Art. 13- El personal que trabaje exclusivamente para un empleador, ya sea como encargado, ayudante o cuidador, tendrá derecho a gozar del uso de habitación higiénica y adecuada y recibir los útiles de trabajo necesarios para el desempeñó de las tareas a su cargo. En los edificios de renta en que se haya construido vivienda para el personal referido, no podrá alterarse el destino originario de la misma en perjuicio del trabajador.Si fuere imposible dar cumplimiento a la primera cláusula del presente artículo, el trabajador tendrá derecho a un complemento de su sueldo de $ 60 mensuales.(Texto según Ley 13263, art. 13, B.O. 29/09/48).
Libreta de trabajo
Art. 14- Todas las personas comprendidas en el art. 2.De esta ley deberán munirse de una libreta de trabajo con las características que determinara la reglamentación respectiva, que le será expedida gratuitamente por el Registro Nacional de colocaciones de la Secretaría de trabajo y previsión (hoy Ministerio de trabajo).
Art. 15- Para obtener dicha libreta, el interesado presentara en la oficina encargada de su expedición los siguientes documentos:a) Certificado de buena salud;b) Certificado de buena conducta expedido por la autoridad policial respectiva;c) Documentos de identidad personales;d) Certificado de trabajo expedido por el empleador.En caso de oposición, la autoridad de oficio podrá proceder a la verificación correspondiente, sin perjuicio de la aplicación a los empleadores de las sanciones previstas en esta ley.Los documentos a que se refieren los incs. a) y b), deberán ser renovados cada dos (2) años por el interesado.Esta renovación no será exigida cuando el trabajador siga bajo las órdenes de un mismo empleador.
Art. 16- El Registro Nacional de colocaciones no podrá efectuar ninguna colocación de esta clase de trabajadores sin la previa presentación de la libreta de trabajo por parte del interesado, según lo previsto por el artículo anterior.Es obligación del principal exigir a su empleado la presentación de la libreta de trabajo dentro de un plazo mínimo de tres (3) meses a partir de la fecha de sanción de esta ley.En cada caso deberá comunicarse el Registro Nacional de colocaciones el número de la libreta, nombre y domicilio del trabajador y nombre del empleador, así como las demás condiciones convenidas para la prestación de los servicios.
Art. 17- El Registro Nacional de colocaciones, bajo clasificación adecuada, reservara las informaciones que se mencionan en el artículo anterior, con fines de estadística y como elemento de prueba en caso de reclamos judiciales o extrajudiciales.
Art. 18- Además de las anotaciones a que se refieren los artículos anteriores, el empleador deberá anotar en la libreta de trabajo las constancias siguientes:a) Fecha de ingreso del trabajador y retribución estipulada;b) Constancia mensual de haberes efectuado el pago del salario convenido;c) Epoca en que se le acordó el descanso anual a que se refiere el inciso c) del art. 3.;d) Si el trabajador lo solicitare, constancia del tiempo que lo tuvo a su servicio.Queda terminantemente prohibido al empleador asentar recomendaciones personales sobre el comportamiento del empleado.
Comisión paritaria
Art. 19- Instituyese una comisión paritaria central compuesta por dos delegados obreros y dos delegados patronales, que actuaran por las organizaciones numéricamente mas representativas de los mismos. Esta comisión será presidida por un funcionario del Ministerio de trabajo y tendrá funciones conciliatorias y de arbitraje voluntario en los conflictos que se plantean entre las partes, sin perjuicio de otras facultades que expresamente se le acuerdan por la presente ley. En las delegaciones regionales del citado ministerio designadas al efecto podrán asimismo integrarse subcomisiones paritarias, cuyas facultades se limitaran a las funciones conciliatorias y de arbitraje que esta ley confiere a la paritaria central. Los laudos dictados por las subcomisiones serán elevados en todos los casos a la Comisión paritaria central, que deberá expedirse dentro del plazo de sesenta (60) días de haberse sometido el problema a su consideración, entendiéndose que si así no lo hiciere quedara homologada la medida adoptada por la subcomisión.(Texto según Ley 14095, art. 3, B.O. 29/10/51).
Orden público
Art. 20- Las disposiciones de esta ley son de orden público y será nula y sin valor toda convención de partes que altere, modifique o anule los derechos y obligaciones determinados en las mismas.
Sanciones (*)
(*) Con respecto a sanciones por infracción a las leyes laborales: véase las leyes 18694 y 18695.
Art. 21- Las infracciones a las disposiciones de esta ley y su decreto reglamentario que no merezcan una sanción especial, serán penadas con multa de $ 50 por cada empleado u obrero, duplicándose en caso de reincidencia, sin que esta multa afecte al derecho del personal para deducir las acciones judiciales pertinentes.Cuando el empleado u obrero no denunciare dentro de los 15 días hábiles de vencido el término anual, por ante la autoridad de aplicación, que no le han sido otorgadas las vacaciones, sufrirá la misma penalidad que el empleador. Si el mismo no diese cumplimiento al preaviso establecido en el art. 4. Será penado con multa equivalente a un mes de sueldo, duplicándose en caso de reincidencia.(Texto según Ley 13263, art. 2, B.O. 29/09/48).
Art. 22- En caso de despido por causales distintas a las enumeradas en el art. 5, los empleadores se harán pasibles de una multa de $ 5000 m/n., Sin perjuicio de abonar a los despedidos la indemnización prevista en esta ley.En los casos en que la legitimidad de la cesantía fuese cuestionada judicialmente, la aplicación de las sanciones precedentes se hará efectiva por el magistrado cuando así corresponda, al dictar sentencia que ponga fin al litigio.(Texto según Ley 13263, art. 2, B.O. 29/09/48).
Art. 23- El producido de las multas, que se apliquen por incumplimiento de la presente ley, ingresara a un fondo especial destinado a la construcción y sostenimiento de un policlínico para la atención del personal y sus familiares.
Exclusión
Art. 24- Quedan excluidos del régimen de esta ley los cuidadores de casas de renta, que sean inquilinos de la misma y siempre que el monto total de la locación no sea superior a pesos 1000 m/n. Mensuales.
Libro de órdenes
Art. 25- En toda casa de renta deberá llevarse un libre sellado por la autoridad de aplicación, en el que se asentaran las órdenes impartidas por el empleador, para el mejor desempeñó de las tareas del personal.
Art. 26- Deróganse todas las disposiciones que se opongan a la presente.
Art. 27- El Poder Ejecutivo dentro de los sesenta días de la promulgación de esta ley, constituirá la comisión paritaria y la reglamentará.
Art. 28- Comuníquese al Poder ejecutivo.
Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 INICIO
1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.
2. Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.;c) Los locales para alojamiento del portero y portería;d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene carácter taxativo.Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario.
3. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legitimo derecho de los demás.El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
4. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
5. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
7. El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
8. Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva;
pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables v urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
9. Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública; c) La forma y
proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
10. Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevara a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
11. El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
12. En caso de destrucción total o parcial de mas de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.
13. Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
14. No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
15. En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del articulo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
16. En caso de vetustez del edificio. la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
17. La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del articulo 3.266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3.901 y 2.686 del Código Civil.
18. A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2.617, 2.685 in fine y 2.693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
19. El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etc.
20. De forma.

Ley de Prehorizontalidad Nº19.724 INICIO

Art. 1.- Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.
Art. 2.- En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de:a) Estado de ocupación del inmueble;b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su otorgamiento;c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas; dicho plazo no podrá exceder de un (1) año ni el número de unidades ser superior al cincuenta (50) por ciento;d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artículo 3º de esta ley.
Art. 3.- Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla:a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista;b) Plano de mensura debidamente aprobado;c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente;d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante;e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, así como que éste y su propietario no están afectados por medidas cautelares.La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que están
cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.
Art. 4.- La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que expida.Efectos:La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retracción o desafectación a que se refieren los artículos 6º y 7º.Enajenación del inmueble:La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estén registrados en la forma prevista en el artículo 12.
Art. 5.- El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectación, con certificación de la existencia de los elementos mencionados en el artículo 3º.
Art. 6.- La desafectación procederá en el supuesto previsto en el inciso c) del artículo 2º, cuando se hubiere cumplido la condición.En tal caso, el propietario podrá retractar la afectación mediante declaración que constará en escritura pública, otorgada dentro de los diez (10) días de expirado el plazo establecido en la escritura de afectación, ante el mismo registro notarial, la que será anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.A dicha escritura el escribano interviniente agregará certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte que no existen contratos registrados, o de que su número no alcanza al mínimo previsto. También dejará constancia, en su caso, que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como señas o anticipo, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.
Art. 7.- El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si acredita sumariamente que:a) Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectación, no ha enajenado unidades:b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados;c) Transcurrido un (1) año de registrada la afectación, la obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa.En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.
Art. 8.- El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su registración, número del registro notarial y fecha en que se efectuó:a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible;b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión, proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusión;c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades.
Art. 9.- Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:a) Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte.b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago;c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados.
Art. 10.- El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades:a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura de afectación de los elementos enumerados en el artículo 3º y de las escrituras de hipoteca;b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble;c) La información relativa al desarrollo material de la obra;d) La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndose de su deuda hacia el vendedor.
Art. 11.- Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, están obligadas respecto de terceros a precisar:a) Carácter en que actúen;b) Identidad del propietario del inmueble;c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten.
Art. 12.- El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.Preferencia de los contratos registrados:Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros.La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.
Art. 13.- Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben contener:a) Los siguientes datos de las partes:I.- Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y número de documento de identidad;II.- Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón social o denominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la entidad, su inscripción en el Registro Público de Comercio cuando fuere exigible, y la representación de quienes comparecieren por ella.En cualesquiera de los dos casos cuando invocare mandato o representación, debe dejarse constancia del documento que lo pruebe;b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripción;c) Constancia de la escritura de afectación, de su anotación y de que en poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente;d) La individualización y características de la unidad enajenada, su ubicación y el porcentual estimado que se asigne a ella;e) Forma de
pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el número de ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagarés u otros títulos de crédito;f) Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble;g) El plazo y condiciones en que se otorgará la posesión;h) En su caso, la condición prevista en el inciso c) del artículo 2º.
Art. 14.- Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legibles.Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación o intimación, o suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la jurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incisos f) y h) del artículo 13, sólo tendrán efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmada por éste.
Art. 15.- Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el contrato como cláusula especial de la que resulte con toda claridad los criterios aplicables. Es nula toda cláusula que deje librado el reajuste del precio a la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos, aunque actúen en calidad de árbitros.
Art. 16.- Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley son solidaria e ilimitadamente responsables por la restitución de las señas o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal.
Art. 17.- La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras éste no dé su conformidad y la transferencia haya sido anotada en el Registrode la Propiedad Inmueble.La registración de las transferencias podrá ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario.Regirá, en lo pertinente, lo previsto en los párrafos tercero y cuarto del artículo 12.
Art. 18.- La resolución o rescisión del contrato debe anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. La omisión de dicho acto importa para el propietario la prohibición de disponer de la unidad.
Art. 19.- Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado, el propietario debe suministrar al eventual acreedor hipotecario:a) El detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas; si la obra se realiza por administración, el costo a cargo de los adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que faltare realizar;b) Nómina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble;c) Constancia de que los adquirentes están fehacientemente notificados del propósito de hipotecar el inmueble, del monto y demás modalidades de la obligación a garantizar.Estos extremos deben constar en la escritura de constitución del derecho real de hipoteca.
Art. 20.- La constitución de derecho real de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicación o enajenación, no puede efectuarse si media oposición de adquirentes cuyos contratos estén anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin perjuicio de ello el propietario podrá solicitar judicialmente autorización para constituir derecho real de hipoteca en favor de persona determinada si acreditara justa causa. El juicio tramitará por vía sumarísima.
Art. 21.- Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes.
Art. 22.- Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen información detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recíprocas.Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedará subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelación que correspondía al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada, la que podrá compensar con la que debiere al propietario.En caso de ejecución, la misma no comprenderá las unidades cuyos adquirentes hayan ejercitado el derecho que les otorga el párrafo anterior.
Art. 23.- Al escriturarse cada unidad, el o los acreedores hipotecarios están obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad, quedando ésta liberada de ese gravamen.A los efectos de la determinación de las partes proporcionales que correspondan, se tendrán en cuenta los porcentuales establecidos en el proyecto de subdivisión.
Art. 24.- En caso de ejecución del inmueble afectado se aplican las siguientes reglas:a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del bien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado éste, el precio obtenido, y todos los gastos que aquél hubiera efectivamente abonado, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar concurso, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del bien. A estos efectos se practicará tasación especial por perito.En ningún caso puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados, sin previa notificación a los adquirentes con contratos debidamente registrados.
Art. 25.- Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el propietario convocará a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los treinta (30) días de concluida aquélla, a fin de designar administrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisión.
Art. 26.- Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con los porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y administración.
Art. 27.- A petición de los adquirentes de unidades que representen, por lo menos, el quince (15) por ciento del valor total conforme los porcentuales, el juez puede, si resultaren graves irregularidades, y previo trámite sumario, designar en la administración de la obra a un interventor, a fin de controlar y prevenir el menoscabo de los bienes. Esta resolución será apelable al solo efecto devolutivo.
Art. 28.- Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarán en cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y administración previsto en el artículo 3º, inciso e).
Art. 29.- Cuando la obra se realice por administración, siendo el costo a cargo de los adquirentes de unidades, serán aplicables, además de las disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artículos 15, último párrafo, 31 y 32.Administrador: funciones Deberá designarse administrador en la forma prevista en el artículo 25, quien tendrá las obligaciones establecidas en el artículo 10 y deberá llevar la contabilidad de la obra. Si se hubieren enajenado unidades cuyos porcentuales representen el cincuenta (50) por ciento, el administrador podrá ser removido por mayoría estimada conforme a dichos porcentuales.
Art. 30.- Si la obra se paralizare durante más de seis (6) meses con imposibilidad de continuarse, por causas imputables al propietario, no estando éste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicación del inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contraídas por el propietario a los fines de la ejecución de la obra.La adjudicación se sustanciará por la vía del proceso sumario.
Art. 31.- Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el administrador o un número de adquirentes de unidades que representen el diez (10) por ciento del valor inmueble pueden promover la rescisión del contrato con aquél. La decisión se tomará por mayoría absoluta de adquirentes, calculada sobre el valor total del inmueble, aplicándose al efecto lo dispuesto en el artículo 1204 del Código Civil.
Art. 32.- (Derogado por ley 20509)
Art. 33.- (Derogado por ley 20509)
Art. 34.- Hasta tanto los Registros de la Propiedad Inmueble correspondientes a la jurisdicción de los inmuebles que quedan sometidos al régimen de la presente ley estén en condiciones de efectuar la registración a que se refiere el artículo 12, lo que no podrá exceder del 1º de febrero de 1973, los contratos de adquisición que se celebren serán puestos en conocimiento del escribano a cargo del Registro Notarial donde se haya otorgado la escritura de afectación.En el supuesto del artículo 18, la rescisión o resolución debe ser registrada en el Registro Notarial interviniente. En el caso del artículo 19, inciso b), debe suministrarse nómina de los adquirentes cuyos contratos se encuentren registrados en el protocolo.En el caso del artículo 24, el privilegio que se confiere lo será respecto de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el protocolo.Si el propietario revoca la designación de escribano efectuada para el otorgamiento de la escritura de afectación, debe hacer constar la nueva
designación juntamente con la originaria, en todos los elementos y actos detallados en el presente artículo y notificarla fehacientemente a los adquirentes cuyos boletos hayan sido registrados.
Art. 35.- En los casos de aplicación del artículo 34, el escribano está obligado a:a) Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisición.La misma surtirá los efectos que por esta ley se atribuyen a la registración de los contratos en los Registros de la Propiedad Inmueble;b) En el caso del artículo 6º, último párrafo, el escribano interviniente dejará constancia fehaciente de la inexistencia de contratos registrados o de que su número no alcanza al mínimo previsto;c) En el caso del artículo 10, inciso b), expedir detalle certificado de las unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripción en el protocolo.
Art. 36.- A partir de la fecha en que los Registros de la Propiedad Inmueble estén en condiciones de cumplir las funciones atribuidas por esta ley, los escribanos deberán ingresar en aquéllos los contratos que hubiesen registrado dentro de los plazos que se establezcan en las respectivas reglamentaciones.
Art. 37.- Derógase el decreto-ley 9032/63.
Art. 38.- Comuníquese, etc.
La vida humana es sagrada desde el momento de la concepción hasta su muerte natural
ETIQUETAS: LEY 12981 ENCARGADOS DE CASAS DE RENTA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

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